Príslušenstvo bytu

Minulý rok som kúpil byt od RK v Malackách, ale nedostal som pivnicu ktorú som tiež zaplatil a v zmluve sa píše, že mi patrí. Uz vyše pol roka tlačím na RK aby mi zabezpečili pivnicu, ktorú som zaplatil (telefonicky, mailom, osobne) a oni to uplne ignorujú, že tu nemôžu nič spraviť. Zaujíma ma, čo mi môžete poradit aby som robil? Ja žiadam, aby si RK splnila povinnosť, alebo aby mi nahradili škodu. Ďakujem

V prvom rade je potrebné upozorniť, že realitné kancelárie v rámci svojej činnosti nehnuteľnosti zvyčajne nepredávajú, ale ich predaj, kúpu alebo prenájom sprostredkúvajú na základe sprostredkovateľskej zmluvy. Predávajúcim teda nebýva realitná kancelária, ale vlastník nehnuteľnosti, a to aj v prípade, ak by  vlastník nehnuteľnosti udelil realitnej kancelárii plnomocenstvo na všetky právne úkony týkajúce sa predaja bytu, vrátane podpisu kúpnej zmluvy. Na plnenie povinností vyplývajúcich z kúpnej zmluvy je teda zaviazaný predávajúci v zmysle kúpnej zmluvy, nie realitná kancelária (ak nebola sama predávajúcim).   

Pivnica máva zvyčajne povahu príslušenstva bytu podľa § 121 ods. 2 OZ, pretože ide o vedľajší priestor určený na užívanie s bytom. Pivnica, resp. právne vzťahy k nej sa samostatne v katastri nehnuteľností neevidujú. Výmera pivnice sa však započítava do podlahovej plochy bytu. Niekedy je však pivnica aj samostatným nebytovým priestorom, vtedy je rovnako ako byt zapísaná na liste vlastníctva.

Ak teda bola v zmysle kúpnej zmluvy ako príslušenstvo bytu označená aj pivnica, stali ste sa jej vlastníkom nadobudnutím vlastníckeho práva k bytu, teda povolením vkladu do katastra nehnuteľností. Na príslušnom liste vlastníctva musíte teda byť zapísaný ako vlastník bytu. V prípade, že je pivnica samostatný nebytový priestor, tak musíte byť ako jeho vlastník zapísaný na liste vlastníctva.

Ak pivnica nie je v kúpnej zmluve na byt uvedená ako jeho príslušenstvo a k nadobudnutiu vlastníckeho práva k pivnici nedošlo ani na základe samostatnej zmluvy (ak by išlo o nebytový priestor), nie je pivnica vo Vašom výlučnom vlastníctve.

Za predpokladu, že ste sa stali vlastníkom bytu spolu s pivnicou, máte všetky práva a povinnosti vlastníka, vrátane práva užívať byt a jeho príslušenstvo. Vo Vašej otázke však nešpecifikujete, čo konkrétne Vám v užívaní pivnice bráni. Ak ide o situáciu, že niekto iný pivnicu užíva, ide o zásah do Vášho vlastníckeho práva a môžete sa domáhať jeho ochrany. Neoprávneného užívateľa môžete písomne vyzvať, aby v stanovenej lehote pivnicu vypratal a riadne ju odovzdal. Zároveň pozorňujeme aj na možnosť vymáhania bezdôvodného obohatenia z dôvodu užívania pivnice bez právneho dôvodu vo výške obvyklého nájomného. Máte samozrejme možnosť domáhať sa vypratania pivnice ako aj prípadných peňažných nárokov súdnou cestou.