Predkupné právo

Ako spoluvlastník vlastním časť nehnuteľnosti – orná pôda (dedičstvo po rodičoch). Táto pôda je užívaná poľnohospodárskym podnikom, ktorý má so spoluvlastníkmi uzatvorené nájomné zmluvy. V tomto roku súčasne s predĺžením nájomných zmlúv nájomca ponúkol, že ornú pôdu od majiteľov kúpi. Jeden zo spoluvlastníkov túto ponuku prijal a predal svoj podiel. Nikoho z ostatných spoluvlastníkov však o svojom úmysle predať podiel neinformoval a nesplnil povinnosť podľa tzv. predkupného práva. Zakladá táto skutočnosť možnosť domáhať sa zrušenia kúpnej zmluvy na tento podiel na spoločnej nehnuteľnosti? Môže tento návrh na zrušenie kúpnej zmluvy dať hociktorý zo spoluvlastníkov alebo musia všetci naraz? 

Právo disponovať so spoluvlastníckym podielom má každý spoluvlastník, avšak Občiansky zákonník chráni aj oprávnené záujmy ostatných spoluvlastníkov, a to tak, že im zaručuje tzv. predkupné právo. Znamená to, že ak niektorý zo spoluvlastníkov chce previesť svoj podiel na inú osobu (s výnimkou blízkej osoby), má povinnosť ponúknuť ho najprv ostatným spoluvlastníkom. Ponuka na odkúpenie podielu musí byť v prípade nehnuteľnosti písomná a musí obsahovať všetky podmienky kúpy. V tomto prípade predávajúci neponúkol svoj podiel prednostne ostatným spoluvlastníkom, a teda došlo k porušeniu vášho predkupného práva i predkupného práva ostatných spoluvlastníkov.

Spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené, má v zmysle zákona tri možnosti:

  1. dovolať sa neplatnosti právneho úkonu, v tomto prípade kúpnej zmluvy, ktorá je tzv. relatívne neplatná a považuje sa za platnú, pokiaľ sa neplatnosti ten, kto je takým úkonom dotknutý, nedovolá. Dovolať sa neplatnosti kúpnej zmluvy je potrebné u predávajúceho (bývalého spoluvlastníka) aj u kupujúceho (poľnohospodárskeho podniku), a to v trojročnej premlčacej dobe. Právne účinky dovolania sa neplatnosti nastanú, ak tento prejav vôle bude doručený všetkým účastníkom relatívne neplatnej kúpnej zmluvy, a to či mimosúdnou formou alebo v podanej žalobe. Každopádne nejde o úkon, ktorý treba urobiť voči súdu, ale voči všetkým účastníkom takejto zmluvy.
  2. domáhať sa voči nadobúdateľovi spoluvlastníckeho podielu (poľnohospodárskemu podniku), aby ponúkol prevedený spoluvlastnícky podiel na predaj, a to za rovnakých podmienok, ako ho sám nadobudol. Ak to nadobúdateľ neurobí dobrovoľne, možno sa domáhať na súde nahradenia prejavu vôle v tomto smere, vyslovením povinnosti uzavrieť kúpnu zmluvu.
  3. nevykonať žiadny z vyššie uvedených úkonov, pričom predkupné právo zostane v prípade ďalšieho prevodu uvedeného spoluvlastníckeho podielu zachované.

Vyššie uvedené nároky môže každý zo spoluvlastníkov uplatňovať sám vo svojom mene. Teda vy sám ste ako spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené, oprávnený dovolávať sa neplatnosti uvedenej kúpnej zmluvy, prípadne môžete požadovať od nadobúdateľa (poľnohospodárskeho podniku), aby Vám predmetný spoluvlastnícky podiel previedol za rovnakých podmienok. V tejto súvislosti upozorňujeme, že v právnej praxi nie je celkom jednotný názor či tak spoluvlastník v prípade väčšieho počtu oprávnených spoluvlastníkov, môže urobiť len v pomernej časti zodpovedajúcej jeho podielu alebo či môže požadovať od nadobúdateľa celý prevedený spoluvlastnícky podiel. Prikláňam sa k druhej možnosti.

JUDr. František Kurnota, advokát