Prevod zaťaženej nehnuteľnosti

Počas manželstva sme s manželom kúpili byt do osobného vlastníctva. Po rozvode v ňom zostal bývať a mne vyplatil môj podiel. Na vyplatenie si zobral úver, za ktorý ručí spomínaným bytom. Zároveň sme sa dohodli, že byt darujeme synovi, avšak s podmienkou dožitia exmanžela. Je možné darovať byt už teraz, alebo sa musí počkať na splatenie úveru? Môže sa syn stať vlastníkom tohto bytu aj s podmienkou dožitia exmanžela a zároveň s ťarchou úveru?

Podľa toho čo uvádzate, bolo na zabezpečenie úveru vášho manžela zriadené záložné právo k bytu v prospech veriteľa (napr. banky). Aj po zriadení záložného práva zostáva záložca aj naďalej vlastníkom zálohu, v tomto prípade bytu. Váš manžel ako záložca môže záloh používať zvyčajným spôsobom, je však povinný zdržať sa všetkého, čím sa okrem bežného opotrebovania hodnota zálohu zmenšuje, pokiaľ v záložnej zmluve nie je dohodnuté inak.

Občiansky zákonník nebráni darovaniu založeného bytu, avšak vzhľadom na bežnú prax je veľmi pravdepodobné, že zmluva o zriadení záložného práva obsahuje podmienku súhlasu záložného veriteľa s prevodom bytu. Ak by v takomto prípade došlo k darovaniu založeného bytu bez súhlasu záložného veriteľa, išlo by o porušenie zmluvných podmienok, s ktorým sa spájajú rôzne sankcie, napr. nárok veriteľa na okamžité splatenie celého úveru.  

Čo sa týka zriadenia vecného bremena spočívajúceho v práve doživotného užívania k založenému bytu ide o skutočnosť, ktorá značne znižuje hodnotu bytu a v prípade výkonu záložného práva veriteľom (ak by úver nebol splácaný) by výrazne obmedzovala jeho uspokojenie, pretože predaj bytu s vecným bremenom doživotného užívania je problematický.

V každom prípade je potrebné, aby váš manžel pred uskutočnením akýchkoľvek právnych úkonov týkajúcich sa bytu rešpektoval ustanovenia záložnej zmluvy a obrátil sa na záložného veriteľa. V zásade možno povedať, že záložný veriteľ nemá dôvod brániť v prevode bytu na vášho syna, keďže byt by aj po darovaní zostal zaťažený záložným právom. No samozrejme nie je povinný súhlas udeliť. Zároveň je veľmi nepravdepodobné, že by záložný veriteľ súhlasil so zriadením vecného bremena k bytu spočívajúceho v práve doživotného užívania vaším manželom.

Ak teda chcete darovať byt vášmu synovi s podmienkou súčasného zriadenia vecného bremena doživotného užívania, s najväčšou pravdepodobnosťou záložný veriteľ súhlasiť nebude.  V tomto prípade je už len možnosť počkať na zánik záložného práva, a to či už splatením úveru alebo prenesením záložného práva na inú nehnuteľnosť. S darovaním bytu bez súčasného zriadenia vecného bremena by podľa nás mohol záložný veriteľ súhlasiť, to však nie je ideálne riešenie pre vášho manžela, ktorý by sa vystavil riziku, že bude v budúcnosti nútený byt opustiť. Zároveň upozorňujeme, že ak je váš syn maloletý bude proces o niečo komplikovanejší, pretože je potrebné požiadať súd o ustanovenie opatrovníka, ktorý zmluvu za vášho syna uzavrie a následne takáto zmluva podlieha schváleniu súdom.

Len na okraj upozorňujeme, že domáhať sa vrátenia daru je možno len v jedinom prípade, a to ak sa obdarovaný správa k darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy.

JUDr. František Kurnota, advokát