Podielové spoluvlastníctvo – práva a povinnosti
So súrodencom sme zdedili rodičovský dom s pozemkom, ktorý je neobývaný a každý vlastní ½. Prosím týmto o radu, aké sú práva a povinnosti spoluvlastníkov, a to čo sa týka predaja, vyporiadania, platenia energií, udržiavania poriadku v dome a jeho okolí. Ako možno postupovať, keď dohoda medzi spoluvlastníkmi nie je možná a jeden zo spoluvlastníkov si neplní povinnosti?
Spoluvlastnícky podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Spoluvlastnícky podiel nemožno chápať ako určitú reálne určenú časť veci, ktorá by bola vo výlučnom vlastníctve či užívaní niektorého zo spoluvlastníkov. V prípade nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve má každý spoluvlastník práva vždy k celému pozemku a všetkým častiam domu, pokiaľ sa spoluvlastníci nedohodli inak. Spoluvlastnícky podiel teda určuje, v akom pomere sa spoluvlastníci budú podieľať na úžitkoch a prírastkoch veci, ale aj na nákladoch spojených s jej užívaním, udržiavaním a prevádzkou. O spôsobe hospodárenia so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd. Vo vašom prípade, vzhľadom na veľkosť podielov ½, nie je možné väčšinu dosiahnuť, a preto ak nedôjde medzi vami k dohode, má každý so spoluvlastníkov možnosť podať návrh na súd, aby rozhodol o spôsobe hospodárenia s danou nehnuteľnosťou.
Ako podieloví spoluvlastníci s rovnakými spoluvlastníckymi podielmi sa na úhrade nákladov budete podielať rovným dielom, pokiaľ ste sa nedohodli inak. V prípade, že došlo z vašej strany k vynaloženiu nevyhnutných nákladov napr. na údržbu nehnuteľnosti, máte právo na ich náhradu v rozsahu, ktorá pripadá na druhého spoluvlastníka, teda na náhradu polovice takto vynaložených nákladov. To isté platí aj o nákladoch, ktoré ste vynaložili so súhlasom druhého spoluvlastníka. V prípade investícií do nehnuteľnosti urobených bez súhlasu druhého spoluvlastníka, ktoré neboli nevyhnutné, avšak ktoré zhodnotili spoločnú nehnuteľnosť, vám vzniká nárok na náhradu až pri zániku podielového spoluvlastníctva, vo výške, akou sa druhý zo spoluvlastníkov uvedenými investíciami obohatil. Čo sa týka platieb za energie, povinnosť úhrady voči dodávateľovi energií má ten, kto uzatvoril zmluvu o ich dodávke. Spoluvlastníkovi však môže vzniknúť nárok na náhradu zodpovedajúcej časti uvedených nákladov v zmysle vyššie uvedených kritérií.
Pokiaľ ide o otázku predaja spoločnej nehnuteľnosti, k predaju môže dôjsť len so súhlasom všetkých spoluvlastníkov. Každý zo spoluvlastníkov má ale právo previesť svoj spoluvlastnícky podiel na inú osobu so zachovaním predkupného práva ostatných spoluvlastníkov. Spoluvlastník, ktorý chce svoj podiel previesť, ho preto musí najprv ponúknuť na predaj ostatným spoluvlastníkom, čo však neplatí pri prevode blízkej osobe.
Ďalšou možnosťou ako vyriešiť váš problém je zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. O zrušení spoluvlastníctva a vzájomnom vyporiadaní sa majú spoluvlastníci predovšetkým dohodnúť. Dohoda musí mať v tomto prípade písomnú formu. Ak k dohode z akýchkoľvek dôvodov nedôjde, môžete podať návrh na súd, aby rozhodol o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Súd pri vyporiadaní prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné (napr. z dôvodu nákladnosti takéhoto riešenia), prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému spoluvlastníkovi; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na prípadné násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku. Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznuce na nehnuteľnosti. Zmyslom vyporiadania nie je len poskytnutie primeranej náhrady za spoluvlastnícky podiel, ale vyriešenie všetkých vzťahov, ktoré sa vytvorili medzi spoluvlastníkmi v súvislosti s existenciou podielového spoluvlastníctva. So zreteľom na to sa na návrh niektorého zo spoluvlastníkov vykonáva tzv. vyporiadanie v širšom slova zmysle, v rámci ktorého sa prihliada aj k tomu, či a do akej miery spoluvlastník zhodnotil spoločnú nehnuteľnosť investíciami ako aj na iné vynaložené náklady.
V každom prípade, ak sú vzťahy medzi spoluvlastníkmi narušené, prípadne nie je možná dohoda na hospodárení so spoločnou vecou, sa zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva javí ako najlepšia možnosť.
JUDr. František Kurnota, advokát